Акт приёма-передачи кладовки: образец 2026 и фотофиксация

Я сдаю около двадцати кладовок в московском ЖК и по каждой веду учёт: договор, платежи, сроки и документы на объект. Отдельная папка у меня заведена под акты приёма-передачи с фотографиями. Когда арендатор съезжает, спор о состоянии кладовки решается за пять минут: открываем акт с фото на входе, сверяем с тем, что есть сейчас. Эта статья - о том, как составить такой акт для кладовки, что в нём писать и как снимать фото, чтобы они работали как доказательство.

Текст не заменяет юридическую консультацию: если дело идёт к суду, ущерб крупный или возник спор о праве собственности на помещение - идите к юристу с документами. Для типовой сдачи кладовки соседу по дому изложенного ниже хватает, но нормы и практика со временем меняются, поэтому перед спорной ситуацией сверьтесь с актуальной редакцией Гражданского кодекса.

Это статья цикла для владельцев кладовок. Базовый документ - договор аренды кладовки между физлицами, акт идёт приложением к нему. Перед актом идёт поиск арендатора: как найти арендатора на кладовку. Все материалы собираются в разделе статей.

Разбираю документы и рутину владельца кладовок по одному: договор, акты, налоги, просрочки, цена. Подпишитесь, чтобы не пропустить новые разборы.

Зачем нужен акт приёма-передачи кладовки

Договор описывает правила, а акт фиксирует факт. В договоре написано, что помещение передаётся в исправном состоянии, но какое оно, это «исправное», знают только стороны. Акт превращает общую фразу в конкретику: сухие стены, металлическая дверь без вмятин, врезной замок, три ключа. Заодно дата акта - это точка, с которой у вас начинает идти доход от аренды, что важно для налогов со сдачи кладовки.

Закон задаёт обязанность передать помещение в нормальном состоянии и вернуть его таким же.

«Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества».

• Пункт 1 статьи 611 ГК РФ, КонсультантПлюс

Обратная сторона - возврат. Здесь работает статья, вокруг которой крутится большинство споров арендодателя с арендатором.

«При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором».

• Абзац 1 статьи 622 ГК РФ, КонсультантПлюс

Формула «в том состоянии, в котором получил» работает только при двух точках сравнения: акт при передаче и акт при возврате. Нет первого акта - нечего предъявить, если дверь вернули с пробоем, а пол вздулся от воды.

Обязателен ли акт по закону

Формально составление акта не всегда требуется по закону.

«Если стороны не согласовали документ, которым должна оформляться передача имущества, составление акта приёма-передачи необязательно... Неоформление акта приёма-передачи не всегда свидетельствует о том, что арендодатель не исполнил свою обязанность по передаче имущества».

• Подборка «Обязателен ли акт приёма-передачи при аренде», КонсультантПлюс

При этом для зданий и сооружений кодекс прямо предусматривает передачу по акту, и отказ подписать документ приравнивается к отказу передать или принять помещение. К нежилым помещениям вроде кладовки эту норму применяют по аналогии.

«Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами».

• Пункт 1 статьи 655 ГК РФ, КонсультантПлюс

Практический вывод простой. Отсутствие акта не освобождает арендатора от платы и не отменяет договор. Но в споре о повреждениях без акта вы не докажете, что отдавали кладовку целой. Поэтому акт работает как страховка на случай конфликта. Составлять его стоит всегда, а в самом договоре указать, что передача идёт по акту (это заодно фиксирует дату, с которой начинается срок аренды).

Что вносить в акт передачи кладовки

Кладовка - нежилое помещение, и описывать в акте нужно ровно то, что в ней есть, а не абстрактные «комнаты». Вот что входит в акт передачи.

Блок реквизитов:

1. Дата и место составления акта.
2. Номер и дата договора аренды со строкой, что акт - приложение к нему и его неотъемлемая часть.
3. Данные сторон: ФИО, паспорт, для ИП - ИНН.
4. Идентификация кладовки: адрес дома, этаж или уровень (часто это подвал, уровень -1), номер кладовой, кадастровый номер и площадь в квадратных метрах.

Кадастровый номер - не формальность. Без точного описания предмета договор считается незаключённым (пункт 3 статьи 607 ГК РФ), поэтому реквизиты кладовки в акте должны совпадать с договором. Как проверить кладовку по ЕГРН и заполнить предмет, я разбирал в статье про договор аренды кладовки.

Блок состояния (специфика кладовки):

• стены, пол, потолок - материал и состояние, отдельно отметить следы подтёков, высолов, ремонта;
• дверь - тип (металлическая, решётчатая, из ЛДСП) и её состояние;
• замок - тип и, обязательно, число переданных арендатору ключей;
• рольставни, если вход через них - состояние и число пультов или ключей;
• вентиляция - есть решётка или нет;
• освещение и розетка - работают ли, и показания счётчика, если по кладовке идёт отдельный учёт электричества;
• влажность, плесень, конденсат - отдельной строкой и подробно.

Про влажность скажу отдельно. Подвальная кладовка отсыревает чаще всего, и это точка спора номер один. Если на входе стены были сухими, а через год арендатор хранил там мокрое снаряжение и не проветривал, разница видна на фото. Если же кладовка изначально с конденсатом, честнее это зафиксировать: тогда арендатор не предъявит вам испорченные вещи.

«Описание состояния помещения. Чем больше сведений указано в данном разделе, тем больше гарантий получает каждая из сторон».

• «Акт приёма-передачи помещения в аренду: образец заполнения», Время бухгалтера

Список из пяти базовых пунктов, что фиксирует акт, я коротко приводил в разборе договора. Здесь важнее глубина: замок, дверь и влажность в кладовке - это те три вещи, из-за которых потом и спорят.

Акт с фотографиями по одной кладовке легко хранить в папке телефона. По десяти объектам фотобаза расползается: где акт передачи, где возврата, по какому договору, за какой год - вспомнить сложно. Кладоместо - сервис учёта сдачи кладовок для владельцев: портфель объектов, договоры, платежи и документы по каждой кладовке в одном месте. Учёт в голове ломается раньше, чем кажется, обычно уже на третьем-четвёртом объекте.

Как правильно фотографировать кладовку для акта

Фотография сама по себе слабое доказательство, если её нельзя привязать к дате и к акту. Задача - сделать так, чтобы фото нельзя было оспорить фразой «это снято позже и вообще не тут».

1. Снимайте до передачи ключей, при арендаторе. Так он не оспорит, что видел состояние и согласился с ним.
2. Захватывайте каждую поверхность: стены по кругу, пол, потолок, дверь снаружи и изнутри, замок, счётчик. Дефекты - отдельным крупным кадром.
3. Включите дату на снимке: через камеру с отметкой даты или сняв в кадре телефон с открытыми часами. Оригиналы файлов не удаляйте - в свойствах фото сохраняется дата съёмки.
4. Пропишите привязку в акте: «К акту прилагаются фотографии в количестве N штук на N листах, являющиеся его неотъемлемой частью». Распечатайте их в двух экземплярах, по одному каждой стороне.

Тот же порядок советуют и юристы: снимать в присутствии второй стороны, фиксировать на кадре текущую дату, а при отказе арендатора подписывать акт - составлять его в одностороннем порядке при свидетелях. Разбор с примером фиксации даты есть в ответе адвоката Андрея Калинина на Правовед.RU.

Важно. Фото дополняет описание словами, но не отменяет его. В акте всё равно должна быть текстовая строка про состояние каждого элемента: суд читает акт, а фотографии смотрит как приложение к нему.

Образец акта приёма-передачи кладовки 2026

АКТ ПРИЁМА-ПЕРЕДАЧИ КЛАДОВОГО ПОМЕЩЕНИЯ
(Приложение № 1 к договору аренды № ____ от «__» ______ 2026 г.)

г. ____________                                  «__» ________ 2026 г.

Арендодатель: ____________________ (ФИО), паспорт __________,
Арендатор: ______________________ (ФИО), паспорт __________,
вместе именуемые Стороны, составили настоящий акт о нижеследующем.

1. Арендодатель передал, а Арендатор принял во временное владение и
   пользование кладовое помещение:
   - адрес: ____________________________, этаж/уровень: ____;
   - номер кладовой: ____; кадастровый номер: ____________;
   - площадь: ____ кв. м.

2. Состояние помещения на момент передачи:
   - стены/пол/потолок: __________________________________;
   - дверь (тип, состояние): ______________________________;
   - замок (тип): __________; передано ключей: ____ шт.;
   - рольставни / пульты: _________________________________;
   - вентиляция: ______; освещение/розетка: ______________;
   - показания счётчика электроэнергии (при наличии): ______;
   - влажность, следы плесени/подтёков: ___________________;
   - стеллажи/полки (если передаются): ____________________.

3. К акту прилагаются фотографии в количестве ____ шт. на ____ листах,
   являющиеся неотъемлемой частью настоящего акта.

4. Помещение передано в состоянии, пригодном для использования по
   назначению (хранение вещей). Претензии Сторон на момент передачи:
   ______________________________________________________________.

5. Акт составлен в двух экземплярах, по одному для каждой Стороны.

Арендодатель ____________ / ____________    Арендатор ____________ / ____________

Заголовок и пункт 4 - те места, которые меняются при возврате. Про отличия - в следующем разделе.

Чем акт возврата отличается от акта передачи

При возврате берёте первоначальный акт, проходите по тем же пунктам и отмечаете расхождения: вмятина на двери, сорванный замок, вздувшийся пол, невозвращённый ключ. Сюда же - показания счётчика на дату возврата и строка о том, вывез ли арендатор свои вещи.

Почему это критично для депозита: если повреждение не внесено в акт возврата, при споре его сложно доказать. Обзор судебной практики на этот счёт собран в подборке «Акт возврата помещения» на КонсультантПлюс: когда владелец принял помещение без замечаний в акте, суд при позднейших претензиях нередко встаёт на сторону арендатора.

То есть если вы приняли кладовку и подписали акт без замечаний, а потом обнаружили повреждение, взыскать за него уже трудно. Обеспечительный платёж и порядок его удержания стоит прописать заранее в договоре - об этом тоже есть в разборе договора аренды кладовки.

Нормальный износ или повреждение: кто платит

Кодекс освобождает арендатора от платы за естественный износ, но не за порчу. Разница на словах размытая, поэтому проще смотреть по примерам именно для кладовки.

Определение износа кодекс сам не даёт, его формулируют справочные подборки. Под ним понимают такую формулировку:

«...степень изменения имущества, которая предполагается естественной при его обычном использовании в течение определённого срока».

• Подборка «Естественный износ арендованного помещения», КонсультантПлюс

Из практики портфеля: плесень - самый частый пограничный случай. Если в акте передачи стоит «стены сухие, следов влаги нет» и есть фото, а при возврате стены в разводах, это уже повреждение от того, как хранили, а не износ. Без акта тот же спор скатывается в «а было и так».

Что делать, если арендатор не подписывает акт или оставил вещи

Отказ подписать - не тупик. Зовёте двух свидетелей (например, соседей), фиксируете состояние на видео, составляете акт от своего имени с отметкой, что арендатор от подписи отказался. Такой односторонний акт при свидетелях суды принимают.

С брошенными вещами сложнее, и здесь легко перейти черту. Роль акта тут узкая и понятная: в акте возврата вы фиксируете сам факт - вещи остались, перечень такой-то, фото приложены. А вот распоряжаться этими вещами самовольно нельзя. При действующем договоре запрещено даже менять замок (риск самоуправства, статья 330 УК РФ), а после прекращения договора действует ограниченный порядок по статье 226 ГК РФ. Саму механику присвоения и утилизации я здесь не раскрываю - об этом отдельная статья.

Важно. Порядок вскрытия кладовки и утилизации брошенных вещей - тонкая тема с уголовным риском при ошибке. Здесь я её не раскрываю: рабочая защита - это заранее прописанный в договоре пункт о том, что не вывезенные в срок вещи считаются брошенными. Как это оформить, показано в разборе договора аренды кладовки, а полный протокол вскрытия разберём отдельной статьёй.

Частые ошибки при составлении акта

Короткий список, по которому стоит себя проверить перед подписанием.

1. Акта нет вообще. Тогда при возврате сравнивать не с чем, доказать исходное состояние почти невозможно.
2. Акт без описания. Фраза «помещение передано, претензий нет» без деталей защиты не даёт.
3. Нет фото или они не привязаны к акту строкой о приложении.
4. Не составили акт возврата - повреждения и оставленные вещи нигде не зафиксированы.
5. Не указали число переданных ключей и пультов от рольставни.
6. Нет даты или подпись задним числом - акт теряет привязку к моменту передачи.
7. Адрес, площадь или кадастровый номер в акте не совпадают с договором.

Источники

Акт подписан - дальше важно не потерять документы и даты по каждому объекту. Кладоместо держит договоры, акты и платежи по каждой кладовке в одном месте, а не в разрозненных папках телефона. Другие разборы для владельцев - в разделе статей.