Налог со сдачи кладовки в 2026: почему нельзя самозанятость

Я сдаю портфель из примерно 20 кладовок в одном московском ЖК и по каждой веду учёт: договор, платежи, сроки, налог. Когда портфель начинал расти, первый вопрос был даже не про доходность, а про налоговую: как оформить доход, чтобы потом не получить доначисление. Эта статья - разбор того, какой налог со сдачи кладовки в аренду реально платить в 2026 году, с цифрами, посчитанными на моих же кладовках.

Текст не заменяет консультацию налогового консультанта или бухгалтера: ставки, взносы и региональные правила меняются, а ваша ситуация может отличаться от типовой. Все нормы и суммы здесь даны по состоянию на 2026 год со ссылками на первоисточники - перед решением сверьтесь с актуальной редакцией Налогового кодекса и калькулятором ФНС.

Это вторая статья цикла для владельцев кладовок. Первая - про договор аренды кладовки между физлицами, дальше будут просрочки и ценообразование. Отдельно разобрано, сдавать кладовки без ИП и когда налоговая может увидеть в сдаче предпринимательство, а также как найти арендатора на кладовку. Все материалы собираются в разделе статей.

Можно ли сдавать кладовку как самозанятый

Самый частый и самый дорогой миф владельца кладовки звучит так: «зарегистрируюсь самозанятым, буду платить 4-6% и пробивать чеки». Для кладовки это не работает, и запрет идёт прямо из закона, а не из рекомендаций.

«Для целей настоящего Федерального закона не признаются объектом налогообложения доходы: ... от передачи имущественных прав на недвижимое имущество, за исключением аренды (найма) жилых помещений».

• Пункт 3 части 2 статьи 6 Федерального закона № 422-ФЗ, КонсультантПлюс

Под самозанятость подходит только жильё: квартира, комната, дом. Всё, что не жилое, из режима исключено законом. Минфин подтверждал это письмом от 24.02.2022 № 03-11-11/12806, и повторял ту же позицию не раз (разбор с реквизитами - БУХ.1С).

Что будет, если всё-таки пробивать чеки за кладовку. Налоговая аннулирует этот доход из-под НПД, переквалифицирует его в обычный доход физлица под НДФЛ и доначислит 13% плюс пени за просрочку. Если декларация не подавалась, добавится штраф по статье 119 НК (от 1000 рублей). Уплаченные 4-6% при этом не зачитываются как «уже налог» - платить придётся сверху. 4% выглядят как подарок, а оказываются будущим доначислением.

Почему кладовка - нежилое, и при чём тут количество

В сети гуляет успокоительная версия: «одну кладовку можно и как самозанятый, это же не бизнес». Это ошибка, которая стоит денег.

Закон исключает из НПД сам вид дохода - передачу прав на нежилую недвижимость, - а не «объём деятельности». Поэтому под запрет попадает и первая кладовка, и единственная. Проверить статус своего помещения просто: если у кладовки есть отдельный кадастровый номер и запись в ЕГРН как о нежилом помещении, самозанятость исключена. Тот же кадастровый номер, кстати, - обязательное поле в договоре аренды, без него договор считается незаключённым (это я разбирал в статье про договор аренды кладовки).

Отдельно про соседние случаи, где владельцы спотыкаются одинаково: апартаменты и машино-места - тоже нежилые объекты, и самозанятость к ним неприменима ровно по той же норме.

Разрешат ли самозанятость для нежилого: законопроект 1010973-8

Тему периодически поднимают, поэтому крючок «скоро разрешат» живёт своей жизнью. Последняя заметная попытка - законопроект № 1010973-8, внесённый группой депутатов и сенатором Еленой Афанасьевой 8 сентября 2025 года. Он предлагал распространить НПД на аренду нежилых помещений.

Правительство ответило отрицательным отзывом.

«Применение НПД в отношении доходов от сдачи в аренду нежилых помещений связано с рисками злоупотребления данным налоговым режимом».

• Из отзыва Правительства РФ на законопроект № 1010973-8, ГАРАНТ.РУ

Второй аргумент правительства - выпадающие доходы региональных бюджетов, которые проект ничем не компенсирует (подробнее - Выберу.ру). Вывод для владельца простой: на 2026 год правило прежнее, и строить схему на кладовке под будущую поправку - значит закладывать риск, который может и не сняться.

Выбор режима - это половина задачи. Вторая половина начинается, когда кладовок становится несколько: у кого какой срок договора, кто заплатил, где заканчивается год и пора считать декларацию. Кладоместо - сервис учёта сдачи кладовок для владельцев: портфель объектов, платежи, договоры и сроки в одном месте. Когда портфель больше двух-трёх кладовок, держать даты платежей и налоговые дедлайны в голове перестаёт работать раньше, чем кажется.

Сколько НДФЛ платит физлицо со сдачи кладовки

Это базовый и самый простой путь, особенно для одной-двух кладовок. Никакой регистрации: доход декларируется раз в год.

Порядок для аренды у другого физлица (когда арендатор - обычный человек, а не компания) задан статьёй 228 НК:

1. По итогам года считаете полученный доход от аренды.
2. До 30 апреля следующего года подаёте декларацию 3-НДФЛ (через личный кабинет налогоплательщика или на бумаге).
3. До 15 июля платите налог - 13% с дохода.

Про ставку 2026 года. С 2025-го действует прогрессивная шкала НДФЛ, и на 2026 год пороги те же: 13% на доход до 2,4 млн рублей в год, выше - повышенные ставки на часть суммы сверх порога.

«13% - для доходов до 2,4 млн рублей в год; 15% - свыше 2,4 до 5 млн ... Повышенная ставка применяется не ко всей сумме, а к части, превысившей порог».

• По пункту 1 статьи 224 НК РФ, ФНС России

Чтобы выйти за 2,4 млн рублей только на кладовках, нужна аренда около 200 тысяч рублей в месяц - для келлеров нереалистично. Поэтому для владельца кладовок ставка НДФЛ - ровно 13%.

Важный нюанс, который путают: если арендатор - организация или ИП, он выступает налоговым агентом и удерживает НДФЛ за вас. Тогда сам этот доход декларировать не нужно. Правило «считаю и плачу сам» работает именно при сдаче другому физлицу.

ИП на УСН 6%: когда это выгоднее НДФЛ

Ставка 6% звучит заманчивее 13%, но у ИП есть постоянная статья расхода - страховые взносы «за себя».

За 2026 год фиксированный взнос - 57 390 рублей (в 2025-м было 53 658), плюс 1% с дохода свыше 300 тысяч рублей в год (фиксированные взносы ИП 2026 - Regberry.ru). Ключевое: этот взнос платится независимо от дохода, даже если кладовка простаивала весь год.

Хорошая новость: ИП без работников уменьшает налог УСН на сумму взносов вплоть до нуля (механика - Regberry.ru). То есть пока 6% с дохода меньше суммы взносов, отдельного налога УСН нет - вы платите только взносы. Реальная нагрузка ИП получается такой: сумма взносов плюс всё, чем 6% дохода их превысит.

Отсюда точка перелома. Приравняем налог физлица (13%) к взносам ИП: 13% с дохода становятся тяжелее 57 390 рублей примерно при доходе 453 тысячи рублей в год - это около 5-6 кладовок по 7 тысяч рублей в месяц. Ниже этой планки проще и дешевле оставаться физлицом на НДФЛ. Выше - ИП начинает обгонять, потому что 6% меньше 13%, а взносы «размазываются» по большему доходу.

Стоит ли брать патент на кладовку

Патент удобен тем, что заменяет НДФЛ и налог на имущество по объекту и не требует деклараций. Сдача в аренду собственных нежилых помещений прямо входит в перечень видов ПСН (подпункт 19 пункта 2 статьи 346.43 НК), так что кладовка подходит.

Загвоздка - в базе расчёта. Стоимость патента = потенциально возможный доход, умноженный на 6%. Потенциальный доход задаёт закон субъекта по площади и округу; ваша реальная выручка тут ни при чём. И вот здесь Москва бьёт по владельцу кладовки: минимальный тарифный разряд рассчитан на площадь «до 100 кв. м», и к крошечной кладовке применяется он же. По разным редакциям расчёта годовой патент в Москве выходит от примерно 96 до 225 тысяч рублей - несопоставимо с арендой в 84 тысячи.

В регионах с низким потенциальным доходом картина обратная: по открытым прикидкам патент на кладовку в Санкт-Петербурге стоит несколько тысяч рублей в год, в Челябинске - ещё меньше (пример расчёта - investfuture.ru). Поэтому единой цифры по патенту не бывает.

Совет: не считайте патент на глаз. Точную стоимость под ваш адрес и площадь даёт официальный калькулятор ФНС на patent.nalog.ru - введите регион, вид деятельности и параметры помещения. Патент, как и УСН, можно уменьшить на страховые взносы.

Сколько налогов выйдет на 1, 3 и 10 кладовок

Ставка в примере - 7 тысяч рублей в месяц (середина рыночного диапазона 5-10 тысяч для московского ЖК). Взносы ИП - по 2026 году.

Как читаются цифры:

1. НДФЛ линеен: 13% с дохода, ничего лишнего. 10 920, 32 760 и 109 200 рублей соответственно.
2. У ИП-УСН налог в этих сценариях гасится взносами до нуля, поэтому в строке стоит сама сумма взносов: 57 390 рублей на 1-3 кладовках и 62 790 рублей на десяти (там добавился 1% с дохода свыше 300 тысяч).
3. Патент в Москве стоит одинаково много независимо от числа кладовок в пределах разряда - и почти всегда мимо.

Вывод по масштабу видно сразу: на 1-3 кладовках физлицо платит в 1,7-5 раз меньше ИП, потому что фиксированные взносы 57 390 рублей перевешивают всю экономию ставки 6%. А на 10 кладовках ИП уже впереди: 62 790 против 109 200 рублей у НДФЛ. В моём учёте эта развилка - главный сигнал: пока объектов немного, я считаю налог как физлицо; регистрировать ИП имеет смысл, когда портфель дорастает до той самой середины между пятью и шестью кладовками.

Нужно ли платить налог на имущество за кладовку

Этот налог легко упустить, планируя только НДФЛ или УСН. Он живёт своей жизнью: его начисляют собственнику за владение помещением, сдаёте вы его или нет.

Ставки заданы статьёй 406 НК: 0,1% для жилья, гаражей и машино-мест, до 2% для объектов из регионального перечня торгово-офисной недвижимости, и 0,5% для всех прочих объектов. Кладовка попадает в «прочие».

«К кладовке, как правило, применяется ставка 0,5% ... К кладовым нельзя применить льготу, а ставка налога у них в пять раз выше, чем у машино-мест».

• «Главная книга», «Кладовка в многоквартирном доме - почему налог такой высокий»

В деньгах это обычно немного. Кадастровую стоимость государство присваивает помещению само, и она чаще всего ниже рыночной. При кадастровой стоимости кладовки, скажем, 300 тысяч рублей ставка 0,5% даёт 1500 рублей в год. Но два момента держите в голове. Первый: если помещение попало в региональный перечень торгово-офисной недвижимости, ставка может дойти до 2% - это стоит проверить по перечню своего субъекта. Второй, приятный: ИП на УСН или патенте освобождается от налога на имущество по объектам, которые использует в деятельности (кроме объектов из того самого перечня). То есть на спецрежиме этот налог с рабочей кладовки может не платиться вовсе - ещё один аргумент в пользу ИП на большом портфеле.

Когда сдачу кладовки признают предпринимательством

Это самая скользкая часть темы, поэтому здесь важно не поддаться соблазну простых порогов. Формулировки «до трёх кладовок можно спокойно как физлицо» в законе нет, и опираться на неё нельзя.

Признаки предпринимательской деятельности налоговая берёт из письма ФНС и практики Верховного суда - оценивается их совокупность, а не один пункт:

• имущество приобреталось и используется ради систематического дохода;
• сделок много и они регулярны, платежи идут потоком;
• есть устойчивые связи с арендаторами, длящиеся договоры;
• ведётся учёт операций, есть реклама и объявления о сдаче.

Показательный пример - определение Верховного Суда РФ от 08.04.2015 № 59-КГ15-2: суд признал сдачу нежилых помещений предпринимательской деятельностью, указав, что её целью было систематическое получение прибыли (разбор практики - «Адвокатская газета»).

Чем это грозит на практике: если физлицо признают фактическим предпринимателем, помимо НДФЛ могут доначислить НДС, а с 1 января 2026 года основная ставка выросла с 20 до 22 процентов (п. 3 ст. 164 НК РФ). От НДС освобождает статья 145 НК при выручке до 2 млн рублей за три месяца, но применяется это к плательщику по уведомлению, а не задним числом к тому, кого только что переквалифицировали.

Здесь нет цели напугать. Смысл в другом: масштаб решает. Аккуратно оформленный договор аренды кладовки и понятный учёт налоговую не настораживают - это нормальная практика любого владельца. Но чем крупнее портфель, тем разумнее заранее перейти в статус ИП, не дожидаясь вопроса от налоговой.

По каким именно признакам налоговая принимает это решение, что из письма ФНС работает в вашу пользу и что сказал Верховный Суд в обзоре 2026 года - в отдельном разборе: сдавать кладовки без ИП.

Как выбрать режим: короткая шпаргалка

Собираю всё в решение по масштабу:

1. 1-3 кладовки. Физлицо, НДФЛ 13%. Декларация 3-НДФЛ до 30 апреля, оплата до 15 июля. Регистрация не нужна.
2. Около 5-6 кладовок - развилка. Считаете обе нагрузки: 13% как физлицо против взносов ИП плюс уменьшенный налог УСН. Где ИП дешевле - регистрируетесь.
3. 10 и больше кладовок. ИП на УСН «доходы» 6%: экономия против НДФЛ, освобождение от налога на имущество по рабочим объектам и понятный статус, снимающий вопрос о предпринимательстве.
4. Патент - только после расчёта на patent.nalog.ru под ваш регион и площадь. В Москве для кладовок обычно мимо, в регионах с низким потенциальным доходом - может стать самым дешёвым вариантом.
5. Самозанятость - мимо всегда: кладовка нежилая, режим для неё закрыт.

И поверх любого выбранного режима не забывайте про налог на имущество (обычно 0,5% от кадастровой стоимости) - у физлица он идёт отдельной строкой.

Источники

Режим выбран - дальше начинается ежегодная рутина: не пропустить дату платежа, вовремя посчитать доход за год, подать декларацию до 30 апреля и заплатить до 15 июля. Кладоместо держит по каждой кладовке платежи, договоры и сроки, чтобы налоговый год не собирался в последний момент из разрозненных переписок. Следующая статья цикла - что делать, когда арендатор перестал платить: законный алгоритм без риска самоуправства. Другие разборы для владельцев - в разделе статей.