Договор аренды кладовки между физлицами: образец 2026

Я сдаю в аренду портфель из примерно 20 кладовок в одном московском ЖК и веду по каждой учёт: договор, статус, платежи, документы. Эта статья - выжимка из той практики и из норм ГК РФ: что написать в договоре аренды кладовки, чтобы при споре у вас были аргументы, а у арендатора - понятные правила.

Текст не заменяет юридическую консультацию: в сложной ситуации (суд, крупный ущерб, спор о праве собственности) идите к юристу с документами. Для типовой сдачи кладовки соседу по дому его хватит.

Это первая статья цикла для владельцев кладовок - дальше будут налоги, просрочки и ценообразование. Все материалы собираются в разделе статей.

Почему для кладовки нужна аренда, а не найм

Первая развилка, на которой спотыкаются владельцы: скачивают из интернета «договор найма» и меняют слово «квартира» на «кладовка». Так делать нельзя.

«По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование».

• Статья 606 ГК РФ, КонсультантПлюс

Найм существует только для жилья. Кладовка - нежилое помещение, и весь договор аренды кладовки строится на главе 34 ГК РФ: аренда, арендодатель, арендатор. От выбора конструкции зависят реальные вещи: основания расторжения, правила о сроке и регистрации, судьба вещей после окончания договора.

Нотариус для такого договора не нужен. Письменная форма между двумя физлицами на срок до года формально тоже не обязательна (ст. 609 ГК РФ) - и всё же подписывайте бумагу всегда: устная аренда «на доверии» с соседом по дому оставляет вас без доказательств при первом же конфликте.

Можно ли вообще сдавать вашу кладовку: проверка по ЕГРН

Кладовки в жилых домах юридически бывают двух видов, и до договора нужно понять, какой у вас.

1. Отдельное нежилое помещение. У него есть кадастровый номер и запись в ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимости), в выписке вы указаны собственником. Такую кладовку можно сдавать, продавать, дарить.
2. Доля в общедомовом имуществе. Помещение привязано к квартире как доля в праве на общее имущество дома.

«Кладовка не является самостоятельным объектом, в документах указывается ее размер (к примеру, 1/50 от общей площади)».

• Светлана Разворотнева, исполнительный директор НП «ЖКХ Контроль», «Российская газета»

Во втором случае сдать кладовку в одиночку не получится: сдать что-то из общего имущества дома посторонним можно только через общее собрание собственников, и нужно не менее двух третей голосов (ч. 4 ст. 36, ст. 44 и 46 ЖК РФ). Сделка в обход собрания уязвима: её могут оспорить соседи или управляющая компания.

Проверка занимает вечер:

1. Закажите выписку из ЕГРН через Госуслуги или сайт Росреестра - по кадастровому номеру из ваших документов или по адресу.
2. Если кладовка в выписке есть и собственник - вы, путь свободен.
3. Если помещения в ЕГРН нет - скорее всего, это общедомовое имущество. Начинать нужно с оформления права или с общего собрания, и это отдельная история.

Из практики портфеля добавлю: проверьте заодно, на месте ли акт приёма-передачи от застройщика. У меня по одному объекту акт нашёлся не сразу, и до этого момента помещение в учёте висело с пометкой «документы неполные» - сдавать его я не начинал. Арендатору, кстати, стоит показывать выписку по первому запросу: это снимает половину недоверия.

Какой срок ставить и нужна ли регистрация в Росреестре

Правило растёт из п. 2 ст. 651 ГК РФ:

«Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации».

• Пункт 2 статьи 651 ГК РФ, полный текст главы 34 ГК

Формально статья написана про здания. К нежилым помещениям - а кладовка именно оно - её применяют по разъяснению Президиума ВАС РФ (информационное письмо от 01.06.2000 № 53): договоры на срок менее года регистрировать не нужно.

Отсюда три рабочих варианта срока:

Я использую первый вариант: пункт «договор продлевается на тот же срок, если ни одна из сторон не заявила об отказе за 30 дней до окончания». Правовая опора: при возобновлении договора аренды, заключённого на срок менее года, отношения сторон регулируются новым договором, который регистрации не подлежит - это прямая позиция ВАС из письма № 59.

Договор - первый документ в жизни кладовки, дальше начинается рутина: кто заплатил, у кого просрочка, когда заканчивается срок. Кладоместо - сервис учёта сдачи кладовок для владельцев: портфель, платежи, договоры и занятость в одном месте. Если у вас больше двух-трёх объектов, учёт в голове ломается раньше, чем кажется.

Предмет договора: как описать кладовку, чтобы договор был действителен

Норма звучит жёстко:

«При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным».

• Пункт 3 статьи 607 ГК РФ, полный текст главы 34 ГК

«Кладовка в подвале третьего подъезда» - это не описание предмета. По каждому объекту портфеля я держу карточку с полями, и ровно эти поля должны попасть в договор:

1. Точный номер помещения по документам застройщика и кадастровый номер из ЕГРН.
2. Этаж или уровень. Кладовки обычно на минус-этажах, и «минус первый» с «минус третьим» - разные помещения по удобству и цене.
3. Тип конструкции: капитальная (стены и глухая дверь) или «клетка» с сетчатым ограждением. Это разный предмет аренды: в сетчатой кладовке содержимое просматривается, требования к замку и ответственность за сохранность другие. Судя по объявлениям в моём и соседних ЖК, «клетки» обычно дешевле капитальных той же площади примерно на 15-25%.
4. Площадь и её источник. Проектная площадь из документов долевого участия и фактическая по обмеру могут расходиться. Пишите в договоре, откуда взято число: «площадь 4,2 кв. м по выписке из ЕГРН».

Отдельной строкой договора укажите, что помещение передаётся с конкретным замком и количеством ключей. При возврате это избавит от разговора «ключей было три, а не два».

Сколько брать за кладовку и как прописать плату, индексацию и депозит

Ориентир по рынку Москвы из открытых объявлений: небольшая кладовка 3-5 кв. м в жилом комплексе сдаётся примерно за 5-10 тысяч рублей в месяц, сетчатые «клетки» дешевле капитальных. Точную цифру для своего дома вы добудете за полчаса: открываете объявления по своему ЖК и соседним, считаете ставку за метр, применяете к своей площади.

Три денежных пункта, которые чаще всего забывают, а зря.

Кто платит за коммуналку. Арендная ставка для владельца «грязная»: из неё ещё уйдут эксплуатационные платежи и налог. Если в договоре не написано, кто несёт расходы на содержание помещения, это будущий спор. Обычно коммуналка остаётся на собственнике (суммы там небольшие), и это прямо фиксируется.

Индексация. Закон разрешает менять плату не чаще одного раза в год:

«...размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год».

• Пункт 3 статьи 614 ГК РФ, полный текст главы 34 ГК

Одностороннее повышение работает, только если оно прописано в договоре. Моё рабочее правило из учёта: 12 месяцев без повышения - повод пересмотреть цену. Пункт формулируется так: «Арендодатель вправе один раз в год повысить плату не более чем на N процентов, уведомив Арендатора за 30 дней».

Обеспечительный платёж. Легальная конструкция с 2015 года (ст. 381.1 ГК РФ): арендатор вносит сумму, из которой закрываются долг, пени или ущерб, а при чистом расставании она возвращается. Для кладовки достаточно одной месячной платы. Пропишите три вещи: из чего платёж удерживается, срок возврата (например, 5 дней после подписания акта возврата) и то, что он не засчитывается как плата за последний месяц без письменного соглашения.

И про срок расчёта: длительность аренды для кладовки важнее максимальной ставки. Простой съедает больше, чем скидка, поэтому скидка 5-15% за предоплату на 3-6-12 месяцев - нормальная сделка для обеих сторон.

Что запретить хранить и как оформить доступ

Статья 615 ГК РФ обязывает арендатора пользоваться имуществом по назначению, и назначение задаёте вы. Стандартный блок запретов для кладовки:

• легковоспламеняющиеся жидкости, газовые баллоны, пиротехника;
• токсичные и едко пахнущие вещества;
• скоропортящиеся продукты;
• животные и растения;
• использование помещения для проживания, работы или торговли;
• электроприборы и удлинители - в кладовых помещениях жилых домов розетки запрещены строительными правилами (об этом писала «Российская газета»).

Для сетчатой «клетки» добавьте пункт о том, что содержимое просматривается, и арендатор сам решает, что готов там держать: претензии «все видели мои коробки» снимаются на берегу.

Доступ прописывается в обе стороны. Арендатору - круглосуточный доступ к его вещам: пункт, запрещающий забирать своё имущество в определённое время, юристы прямо называют недопустимым условием (разбор citi-box). Себе - право осмотра помещения с уведомлением за 2-3 дня: раз в несколько месяцев пройти и убедиться, что внутри нет ничего из списка запретов.

Акт приёма-передачи кладовки: фотографируйте всё

По каждому объекту портфеля я веду фотобазу: снимки помещения при передаче, замок, дверь. Когда через год арендатор съезжает, разговор короткий - открываем акт с фото и сверяем.

Что фиксирует акт:

1. Дата фактической передачи (с неё обычно идёт плата).
2. Состояние помещения: стены, пол, дверь, замок, следы влаги.
3. Количество переданных ключей.
4. Показания счётчика, если в кладовке есть электричество.
5. Фотографии - приложением или ссылкой на архив, с подписью обеих сторон.

Тот же акт зеркально работает при возврате: ст. 622 ГК РФ обязывает арендатора вернуть имущество в исходном состоянии с учётом нормального износа. И полезный хвост той же статьи: если помещение не вернули вовремя, плата начисляется за всё время просрочки. То есть «я съехал, просто вещи ещё полежат» бесплатно не бывает - при условии, что акт возврата у вас предусмотрен.

Что делать, если арендатор перестал платить

В моём учёте у каждого месяца по каждой кладовке три состояния: ожидается, оплачено, просрочено N дней. Договор должен задавать этим состояниям юридический смысл: какого числа платёж, с какого дня началась просрочка, что она включает.

Рабочая цепочка выглядит так:

1. День платежа прошёл - вежливое напоминание там, где договорились переписываться (этот канал тоже пункт договора).
2. Льготный период 5-10 дней. Люди забывают, это нормально.
3. Дальше - пени, если прописаны (обычно 0,1% от месячной платы в день).
4. Просрочка второй месяц подряд - письменное требование об оплате с разумным сроком. Без этого письма суд требование о расторжении не примет:

«Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок».

• Статья 619 ГК РФ, полный текст главы 34 ГК

5. Не помогло - расторжение: по соглашению, по договорному основанию (например, «просрочка более 30 дней») или через суд по ст. 619 ГК.

Операторы складов индивидуального хранения используют ещё один рычаг - ограничение доступа к боксу до погашения долга. Между физлицами этот приём работает только при одном условии: он прямо и подробно прописан в договоре. Без такого пункта смена замка при действующем договоре - шаг в сторону статьи о самоуправстве (ст. 330 УК РФ).

Можно ли удерживать и выбрасывать вещи арендатора

Самая горячая ситуация из всех: арендатор не платит, на связь выходит через раз, кладовка забита его коробками. Рука тянется к болгарке. Не надо.

Пока договор действует, вещи арендатора трогать нельзя вообще. Смена замка и «вынес всё на лестницу» - классическое самоуправство, юристы предупреждают об этом хором («Адвокатская газета»).

После прекращения договора путей два.

Путь по закону, без спецпунктов в договоре. Статья 226 ГК РФ о брошенных вещах:

«Другие брошенные вещи поступают в собственность лица, вступившего во владение ими, если по заявлению этого лица они признаны судом бесхозяйными».

• Пункт 2 статьи 226 ГК РФ, КонсультантПлюс

Без суда закон позволяет обратить в собственность только вещи стоимостью явно ниже трёх тысяч рублей. Почти всё, что люди хранят в кладовках, дороже, значит, путь по умолчанию - суд о признании вещей бесхозяйными. Долго и муторно.

Путь через договор. Юрист Сергей Зуев в журнале «Арсенал предпринимателя» рекомендует заранее включать условие о судьбе оставленного имущества - в духе:

«Все имущество, оставленное Арендатором в помещении, после истечения срока для его вывоза считается брошенным Арендатором...».

• Сергей Зуев, «Арсенал предпринимателя», delo-press.ru

В каркасе договора из этой статьи такой пункт есть (п. 7.2): вещи, не вывезенные в течение 30 дней после прекращения договора и письменного уведомления, считаются брошенными. Полной защиты от иска этот пункт не даёт, суды смотрят на добросовестность, поэтому процедуру соблюдайте полностью:

1. Письменное уведомление арендатору с разумным сроком на вывоз (канал связи - из договора).
2. Опись вещей при вскрытии: два свидетеля или видеозапись, лучше и то и другое.
3. Хранение описанных вещей разумный срок, без продажи и использования.
4. Только потом - распоряжение, в идеале после консультации с юристом по вашей ситуации.

Про удержание вещей в счёт долга по ст. 359 ГК РФ: для сделок между обычными физлицами это серая зона. Президиум ВАС допускал удержание имущества, оставшегося после прекращения аренды, в отношениях предпринимателей (п. 14 письма № 66), а Верховный Суд пресекает расширительное применение удержания. Продавать чужие вещи самостоятельно нельзя в любом случае.

Как сократить сам простой, то есть где размещать объявление и что в нём писать, разобрано в статье как найти арендатора на кладовку.

Какие налоги платить со сдачи кладовки

Про самозанятость гуляет опасный миф - «зарегистрируюсь, буду платить 4% и пробивать чеки». Для кладовки это не работает. Пункт 3 части 2 статьи 6 закона № 422-ФЗ исключает из НПД доходы от передачи прав на недвижимость, кроме аренды жилых помещений. Кладовка - нежилое помещение, и Минфин с ФНС подтверждали это письмами не раз (разбор с реквизитами писем - на regberry.ru и klerk.ru). Чек самозанятого за кладовку - это будущее доначисление НДФЛ с пенями.

Легальных варианта два:

При портфеле в десяток и больше кладовок сдача становится систематической деятельностью, и у налоговой появляются основания смотреть на неё как на предпринимательскую. Это отдельная большая тема со своими ловушками - разберу её в следующей статье цикла.

По каким признакам сдачу признают предпринимательством и чем кончается переквалификация - в разборе сдавать кладовки без ИП.

Образец договора аренды кладовки 2026

Каркас сознательно короче «максимально полного» договора на 20 страниц: в бытовой аренде кладовки работает документ, который обе стороны реально прочитали.

ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ (КЛАДОВКИ) N ___
г. ________                                         «__» ________ 2026 г.

Гр. ________________ (паспорт ____ N ______, зарегистрирован(а): ________),
далее - Арендодатель, и гр. ________________ (паспорт ____ N ______,
зарегистрирован(а): ________), далее - Арендатор, заключили договор
о нижеследующем.

1. ПРЕДМЕТ
1.1. Арендодатель передаёт, а Арендатор принимает во временное пользование
нежилое помещение (кладовку) N ___ по адресу: ____________________,
этаж/уровень ___, площадь ___ кв. м (по выписке из ЕГРН),
кадастровый номер ____________, тип: капитальная / сетчатая (нужное
подчеркнуть). Право собственности Арендодателя подтверждается выпиской
из ЕГРН от «__» ________ 20__ г.
1.2. Назначение: хранение личных вещей Арендатора.

2. СРОК
2.1. Срок аренды - 11 (одиннадцать) месяцев с даты подписания акта
приёма-передачи.
2.2. Если ни одна из сторон не заявила об отказе за 30 дней до окончания
срока, договор считается заключённым заново на тех же условиях на тот же
срок.

3. ПЛАТА И РАСЧЁТЫ
3.1. Плата - _____ руб. в месяц, вносится до __ числа текущего месяца
переводом по реквизитам Арендодателя (п. 10).
3.2. Расходы на содержание помещения (взносы, коммунальные платежи) несёт
Арендодатель.
3.3. Арендодатель вправе один раз в год изменить плату не более чем
на ___%, письменно уведомив Арендатора за 30 дней.
3.4. Обеспечительный платёж - _____ руб. (ст. 381.1 ГК РФ). Из него
удерживаются задолженность, пени и ущерб. При отсутствии удержаний
возвращается в течение 5 дней после подписания акта возврата.
Платёж не засчитывается за последний месяц без письменного соглашения.

4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ
4.1. Арендатор имеет круглосуточный доступ к помещению.
4.2. Арендатору запрещается хранить: легковоспламеняющиеся жидкости,
газовые баллоны, пиротехнику, токсичные и едко пахнущие вещества,
скоропортящиеся продукты, животных и растения; запрещается использовать
помещение для проживания, работы, торговли; запрещается подключать
электроприборы.
4.3. Арендодатель вправе осматривать помещение, уведомив Арендатора
за 3 дня.
4.4. Передача помещения третьим лицам (субаренда) - только с письменного
согласия Арендодателя.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ
5.1. Пени за просрочку платежа - 0,1% от месячной платы за каждый день.
5.2. Ущерб помещению или соседним помещениям (протечка, запах, возгорание
и т.п.) возмещает виновная сторона.

6. РАСТОРЖЕНИЕ
6.1. Каждая сторона вправе расторгнуть договор, письменно уведомив другую
за 30 дней.
6.2. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения при просрочке
платежа более 30 дней или нарушении п. 4.2 - после письменного
предупреждения с разумным сроком на устранение (ст. 619 ГК РФ).

7. ВОЗВРАТ ПОМЕЩЕНИЯ И ВЕЩИ АРЕНДАТОРА
7.1. При прекращении договора Арендатор возвращает помещение по акту
в исходном состоянии с учётом нормального износа (ст. 622 ГК РФ).
За время просрочки возврата начисляется плата.
7.2. Вещи, не вывезенные Арендатором в течение 30 дней после прекращения
договора и направления письменного уведомления, считаются брошенными
(ст. 226 ГК РФ). Вскрытие помещения - с описью при двух свидетелях
и видеофиксацией.

8. УВЕДОМЛЕНИЯ
8.1. Юридически значимые сообщения направляются по адресам и контактам
из п. 10: письменно, по электронной почте ________ или в мессенджере
по номеру телефона ________ (ст. 165.1 ГК РФ).

9. ПРОЧЕЕ
9.1. Приложение N 1 - акт приёма-передачи с фотофиксацией - неотъемлемая
часть договора.
9.2. Во всём остальном стороны руководствуются законодательством РФ.

10. РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН
Арендодатель: ______________________     Арендатор: ______________________

Как работать с каркасом:

1. Заполните предмет по выписке из ЕГРН - номер, площадь, кадастровый номер (без точного описания предмета договор считается незаключённым - п. 3 ст. 607 ГК РФ).
2. Впишите плату, дату платежа и размер депозита.
3. Уберите или дополните запреты хранения под свой случай - для сетчатой «клетки» допишите пункт о просматриваемости.
4. Подпишите два экземпляра на бумаге и в тот же день - акт приёма-передачи с фотографиями.
5. Скан подписанного договора аренды кладовки храните рядом с документами на помещение.

Источники

Договор подписан - дальше главное не потерять контроль: даты платежей, сроки, продления. Кладоместо напомнит про дату платежа и окончание срока по каждой кладовке - учёт больше не живёт в голове. Другие разборы для владельцев - в разделе статей.