Сдавать кладовки без ИП: когда налоговая увидит бизнес

Вопрос звучит почти всегда одинаково: сколько кладовок можно сдавать без ИП. Люди сами придумывают себе пороги - по числу объектов, по сумме аренды, по сроку договора. Вот живая формулировка с юридического сервиса: «может ли физ лицо имеющее на праве собственности нежилые помещения (4 объекта), сдавать их в аренду ИП (3 под офис, 1 под магазин), стоимость аренды по каждому помещению согласно договоров аренды составляет 2000 рублей, не оформляться как ИП?».

Вопрос знакомый: у меня самого около двух десятков кладовок в московском комплексе, и он встаёт перед каждым владельцем, у которого боксов становится больше одного.

Короткий ответ: такого порога в законе нет. Ни по количеству объектов, ни по сумме. Налоговая смотрит на то, зачем кладовки куплены и насколько систематична деятельность. Число объектов само по себе ей ни о чём не говорит. Это неудобный ответ, потому что он не даёт простого числа, но именно он верный, и дальше я разберу, из чего он складывается.

Материал не заменяет консультацию налогового специалиста: практика по нежилым помещениям неоднородна, а обстоятельства у каждого свои. Нормы приведены со ссылками на первоисточник и актуальны на август 2026 года.

Рядом в цикле: налоги со сдачи кладовки и выбор режима, кладовка как бизнес, договор аренды кладовки. Все материалы - в разделе статей.

Каждую неделю разбираю для владельцев кладовок один узкий вопрос: договор, налоги, цена, риски. Подпишитесь, чтобы не собирать это по крупицам в чужих юрчатах.

Есть ли порог по числу кладовок?

Определение живёт в Гражданском кодексе:

«предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг».

• Абзац 3 пункта 1 статьи 2 ГК РФ, КонсультантПлюс

В этой норме четыре признака: самостоятельность, риск, систематичность и направленность на прибыль. Слов «регистрация ИП» в определении нет вовсе: регистрация - это следствие, а не признак. А слова «от пользования имуществом» прямо накрывают аренду, поэтому сдача кладовки попадает в зону оценки по умолчанию. Спор всегда идёт вокруг систематичности и цели.

Второе, что стоит знать сразу: отсутствие статуса не работает как аргумент.

«Гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица с нарушением требований пункта 1 настоящей статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем».

• Пункт 4 статьи 23 ГК РФ, КонсультантПлюс

У этой нормы есть налоговый близнец - абзац 4 пункта 2 статьи 11 Налогового кодекса. Именно на него опирается Верховный Суд в своей свежей практике, к которой я вернусь ниже.

По каким признакам налоговая решает, что это бизнес?

Дословно:

«о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты: изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации; хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок; взаимосвязанность всех совершаемых гражданином в определенный период времени сделок; устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами».

• Раздел 1.1 письма ФНС России от 07.05.2019 № СА-4-7/8614@, КонсультантПлюс

Разберу каждый признак на языке владельца кладовок.

Второй пункт стоит прочитать внимательно: аккуратный учёт сам по себе не делает вас предпринимателем и не является нарушением. Он подтверждает систематичность, но систематичность - лишь один из признаков, и оценивается совокупность.

Что говорит в вашу пользу?

Первая:

«вышеуказанные подходы применимы к "пассивным" доходам от использования и распоряжения имуществом, в том числе к дивидендам и процентам по вкладам, займам, доходам от сдачи имущества, приобретенного для личных нужд, в аренду и иным аналогичным по характеру выплатам, что само по себе не свидетельствует об осуществлении предпринимательской деятельности».

• Раздел 3.1 письма ФНС от 07.05.2019 № СА-4-7/8614@, КонсультантПлюс

Вторая:

«Недопустимо признание деятельности предпринимательской на основе единичных случаев совершения гражданско-правовых сделок. Очевидно, что не соответствуют определению предпринимательской деятельности, изложенному в статье 2 ГК РФ, случаи нерегулярной по характеру реализации товаров, выполнения работ или оказания услуг».

• Раздел 3.2 того же письма, КонсультантПлюс

Вот здесь и лежит ось всей темы. Признак «имущество куплено ради прибыли» и защита «имущество куплено для личных нужд» - это две стороны одной монеты, и монета называется цель приобретения.

Кладовка, купленная вместе с квартирой для себя, потом не пригодившаяся и сданная соседу, - это пассивный доход от имущества, приобретённого для личных нужд. Пять кладовок, купленных пачкой на этапе котлована именно под сдачу, - это прямое попадание в признак «приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли». Разница между этими двумя историями не в количестве, а в том, зачем объекты появились у вас в собственности.

Поэтому и вопрос себе надо задавать другой: смогу ли я объяснить, зачем покупалась каждая из них.

Единственный признак из списка ФНС, который вы контролируете напрямую, - это документальный след. Если по каждой кладовке есть внятный договор, понятно, когда она куплена и зачем, и видно, что и кому вы сдавали, разговор с налоговой становится разговором про факты, а не про домыслы. Когда объектов больше пяти, этот след обычно и разъезжается: часть договоров в почте, часть в мессенджере, даты продлений в голове. В Кладоместе объекты, договоры, сроки и платежи лежат в одном месте, и историю по любому боксу можно поднять за минуту.

Что сказал Верховный Суд в марте 2026 года?

Документ - тематический обзор Верховного Суда РФ № 3/2026 «О рассмотрении судами общей юрисдикции споров, связанных с применением отдельных положений законодательства о налогах и сборах», утверждён постановлением Президиума ВС РФ от 25 марта 2026 года № 4А/2026 (официальный текст на сайте ВС РФ).

Заголовок пункта 10 дословно:

«У гражданина, не зарегистрированного в качестве индивидуального предпринимателя, но осуществляющего предпринимательскую деятельность, может возникнуть обязанность по исчислению и уплате НДС».

Но важнее заголовка фактура дела, за которую зацепился суд:

«выявлены множественные факты использования гражданином в предпринимательской деятельности объектов недвижимого имущества в целях извлечения доходов, в том числе от сдачи нежилых помещений в аренду, предоставления офисных помещений вновь создаваемым юридическим лицам в качестве адресов места нахождения; а также реализации принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимого имущества коммерческого назначения, не предназначенного для использования в личных целях либо для семейных нужд».

Прочитайте этот абзац ещё раз с точки зрения владельца кладовок. Суд перечисляет характер объектов, а вовсе не их количество: коммерческое назначение, регистрация чужих юрлиц по адресу, продажа объектов, изначально не предназначенных для личных нужд. Владелец нескольких кладовок в своём доме, купленных вместе с квартирой, в эту картину не укладывается. Владелец двадцати боксов, купленных инвестиционно в трёх новостройках, укладывается заметно ближе.

Чем именно грозит переквалификация?

Разложу по порядку, от дорогого к дешёвому.

НДС. С 1 января 2026 года основная ставка выросла до 22% (пункт 3 статьи 164 НК РФ). Если деятельность признают предпринимательской, обязанность по НДС возникает.

Тут же и хорошая новость. Освобождение от НДС даёт статья 145 Налогового кодекса при выручке до двух миллионов рублей за три предшествующих последовательных календарных месяца (текст статьи). Посчитайте свою: тридцать кладовок по пять тысяч рублей в месяц дают за квартал четыреста пятьдесят тысяч рублей, то есть до двух миллионов там далеко. Но освобождение по этой статье не срабатывает само: его заявляют уведомлением, и спор о том, можно ли подать его задним числом после переквалификации, до конца не закрыт. Рассчитывать на порог как на защиту заранее не стоит.

Два уточнения, которые сильно меняют цену вопроса, если до НДС всё же дошло.

Первое: право на освобождение по статье 145 можно заявить и после того, как вас переквалифицировали. Такой подход закреплён и в разъяснениях Пленума Высшего Арбитражного Суда, и в четвёртом разделе того самого письма ФНС, который целиком посвящён реализации права на освобождение.

Второе: налоговая исходит из того, что налог сидит внутри полученной суммы, а не начисляется сверх неё. Расчётная ставка - 22/122. С миллиона рублей аренды это 180 тысяч налога вместо 220 тысяч: разница около сорока тысяч. Оговорка: это презумпция, и в судебной практике встречается и начисление сверху, поэтому рассчитывать на неё как на гарантию нельзя.

НДФЛ. Он есть у вас в любом случае и не зависит от статуса: 13% при доходе до 2,4 миллиона рублей в год (статья 224 НК РФ). Декларацию подают до 30 апреля, платят до 15 июля.

Штрафы и пени по Налоговому кодексу. Ведение деятельности без постановки на учёт - 10% от полученных доходов, но не менее 40 тысяч рублей (пункт 2 статьи 116). Неуплата налога - 20% от суммы, а при умысле 40% (статья 122). Непредставление декларации - 5% за каждый месяц, максимум 30%, минимум 1000 рублей (статья 119). Пени физическому лицу - 1/300 ключевой ставки за каждый день просрочки (пункт 4 статьи 75). Складываются они друг с другом, и именно эта комбинация, а не сам налог, обычно и даёт неприятную итоговую сумму.

Почему штраф за работу без ИП такой маленький?

Норма простая:

«Осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя или без государственной регистрации в качестве юридического лица, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 14.17.1 настоящего Кодекса, - влечет наложение административного штрафа в размере от пятисот до двух тысяч рублей».

• Часть 1 статьи 14.1 КоАП РФ, КонсультантПлюс

Ловушка в том, что владелец, увидев эту цифру, делает вывод «риск копеечный, можно не думать». Между тем административный штраф и налоговые последствия существуют независимо друг от друга: заплатив две тысячи рублей по КоАП, вы не закрываете вопрос ни по НДФЛ, ни по НДС, ни по пеням.

А уголовная статья мне грозит?

Про эту статью в интернете до сих пор пишут страшилки с суммами вроде «от 2,25 миллиона рублей дохода - уголовное дело». Устарела сама конструкция, а вовсе не только цифра: признак «доход в крупном размере» исключён из состава Федеральным законом от 06.04.2024 № 79-ФЗ (текст статьи 171 УК РФ).

Вторая, ещё более важная для нашего читателя норма - разъяснение Пленума Верховного Суда РФ от 18.11.2004 № 23. Его второй пункт прямо говорит, что сдача в аренду имущества, приобретённого для личных нужд, ответственности по статье 171 не влечёт (текст постановления).

Этого разъяснения нет почти ни в одном материале из поисковой выдачи, а оно снимает главный страх темы. Для владельца кладовок, купленных для себя и сданных потому, что не пригодились, уголовная статья практически не работает, и последствия в этой теме налоговые. Если же боксы покупались пачкой под сдачу, разъяснение Пленума на них автоматически не распространяется, и такую ситуацию стоит показать юристу.

Что выбрать: НДФЛ, ИП или патент?

Расчёт по действующим ставкам 2026 года. Допущения: ИП без работников на УСН «Доходы» 6%, налог уменьшается на страховые взносы (пункт 3.1 статьи 346.21 НК), доход ниже 2,4 миллиона, поэтому НДФЛ 13%. Фиксированные взносы за 2026 год - 57 390 рублей плюс 1% с дохода свыше 300 тысяч (статья 430 НК РФ).

И вот главная вилка этой темы, которую надо назвать честно. Экономически ИП начинает окупаться примерно с десятка кладовок. Юридически риск переквалификации возникает раньше и от количества вообще не зависит: он зависит от цели приобретения и систематичности.

Существует зона, где ИП ещё невыгоден, но риск уже есть. В ней и живёт большинство владельцев кладовок. Простого ответа «оформляйте начиная с такого-то объекта» тут не существует, и любой, кто вам его даёт, упрощает.

Подробный разбор режимов со сравнением НДФЛ, упрощёнки и патента, включая расчёт патента по калькулятору налоговой, - в отдельной статье про налоги со сдачи кладовки.

Почему самозанятость для кладовки не подходит?

Норма закрывает вопрос:

объектом налогообложения не признаются доходы «от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений)».

• Пункт 3 части 2 статьи 6 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ

Исключение сделано только для жилых помещений. Кладовка к ним не относится. Никакого порога «одна-две», никакого «смягчения позиции» в норме нет: их придумали авторы статей.

Это тот случай, когда неверный совет адресован буквально нашей аудитории - он написан на странице про кладовки. Если вы уже пробиваете чеки в приложении для самозанятых по аренде кладовки, это стоит прекратить и посчитать НДФЛ, а спорную ситуацию показать налоговому специалисту.

Какой налог платить за саму кладовку?

Пункт 28 обзора ВС РФ № 3/2026 разбирает дело буквально про кладовую площадью 4,7 квадратного метра в цоколе многоквартирного дома. Федеральный перечень льготируемых объектов в пункте 4 статьи 407 Налогового кодекса закрытый, и кладовой в нём нет, поэтому федеральная льгота пенсионера на неё не распространяется. Но суд оговорил и обратное: льгота может быть предоставлена, если её ввёл своим актом регион или муниципалитет. В том деле такого акта просто не принимали. Практический вывод для владельца-пенсионера: проверьте решение своего муниципалитета, там льгота может быть.

Это тихий расход, о котором вспоминают, когда приходит уведомление. Считайте его заранее вместе с доходностью: подробный расчёт есть в статье про кладовку как бизнес.

Чек-лист самопроверки

Признаки, которые работают против вас:

1. Кладовки покупались одновременно, пачкой, до заселения дома.
2. Ни одна из них никогда не использовалась вами лично.
3. Объекты в разных домах или разных комплексах.
4. Договоры однотипные, идут потоком, арендаторы сменяют друг друга.
5. Вы размещаете платные объявления и ведёте учёт как отдельное направление.

Признаки, которые работают в вашу пользу:

6. Кладовка куплена вместе с квартирой, для себя, и сдаётся, потому что не пригодилась.
7. Сделки единичные и нерегулярные, длинных серий нет.

Что сделать по итогам, независимо от результата: платить НДФЛ и подавать декларацию (это обязанность в любом случае), хранить документы о покупке каждого объекта с датой и назначением, держать договоры в порядке. А если по первой части набралось три и больше «да» - посчитайте свою нагрузку по таблице выше и обсудите переход в статус ИП с налоговым специалистом до того, как вопрос задаст налоговая.

Источники

Риск здесь измеряется качеством документов по каждой кладовке, а количество боксов на него влияет мало. Договоры, даты, платежи и история приобретения - это то, чем разговор с налоговой закрывается за один заход.